Arztpraxen im Bestand – warum fehlende Genehmigungen zum Problem werden können

In den letzten Jahren ist eine Problematik stärker in den Fokus gerückt, die viele ambulante medizinische Einrichtungen betrifft: die fehlende baurechtliche Genehmigung der Praxisräume. Oft läuft der Betrieb seit Jahren „scheinbar“ problemlos – bis ein Auslöser kommt: Praxisübernahme, Verkauf, Umbau, Finanzierung, Versicherungsfrage oder eine Nachfrage der Bauaufsicht.

Stand: 2026. Baurecht ist Landesrecht. Ich empfehle Ihnen deshalb immer, die grundsätzliche Logik zu verstehen – und dann die konkrete Situation vor Ort mit der zuständigen Behörde bzw. mit Fachplanern abzugleichen.

Fehlende baurechtliche Genehmigung bei Bestandspraxen – was bedeutet das?

Viele Praxen wurden vor Jahrzehnten eingerichtet – teilweise in Räumen, die ursprünglich als Wohnung, Büro oder Laden genehmigt waren. Wenn für die Nutzung als Praxis keine Genehmigung (oder keine nachweisbare Genehmigungslage) vorliegt, kann die Nutzung baurechtlich als „formell illegal“ eingeordnet werden – selbst wenn baulich vieles „passt“.

• Fehlende Baugenehmigung als Arztpraxis: Die Nutzung ist ggf. nur als Wohnen/Büro/Gewerbe genehmigt, nicht als Praxis.
• Bestandsschutz ist oft nicht belastbar: Bestandsschutz setzt in der Regel voraus, dass die Nutzung ursprünglich rechtmäßig war oder zumindest materiell legal betrieben wurde und fortgeführt wird.
• Risiko für Käufer/Übernehmer: Eine nachträgliche Klärung kann Zeit, Geld und im Extremfall die Umsetzbarkeit gefährden.

Praxisrelevanter Hinweis: Für die Immobilienwirtschaft (Eigentümer/Investoren) ist das Thema identisch – nur mit anderem Ergebnisrisiko: Wenn die Nutzbarkeit als Gesundheitsstandort baurechtlich nicht abgesichert ist, steigt das Vermarktungs- und Umnutzungsrisiko deutlich.

Relevante baurechtliche Vorschriften

Ob eine Genehmigung erforderlich ist und welche Anforderungen gelten, ergibt sich aus einem Zusammenspiel von Bauplanungsrecht (Zulässigkeit der Nutzung im Gebiet) und Bauordnungsrecht (Sicherheit, Rettungswege, Brandschutz, Barrierefreiheit etc.).

• Landesbauordnung (LBO) / Verfahrensrecht: Verbindlich ist immer die Bauordnung Ihres Bundeslandes.
• Musterbauordnung (MBO): Die MBO ist ein Orientierungsmaßstab; die Länder setzen sie eigenständig um bzw. weichen teilweise ab.
• Nutzungsänderung: Eine Praxisnutzung ist häufig genehmigungspflichtig, wenn sich durch die neue Nutzung öffentlich-rechtliche Anforderungen ändern (z. B. Personenzahl, Rettungswege, Brandschutz, Stellplätze, Barrierefreiheit).
• Brandschutz/Rettungswege: Gerade bei Bestandsgebäuden sind Treppenräume, Türbreiten, Rauchabschnitte, Fluchtweglängen und der zweite Rettungsweg typische Prüfpunkte.
• Barrierefreiheit: Arztpraxen zählen regelmäßig zu öffentlich zugänglichen Einrichtungen; daraus folgen Anforderungen an Zugang, Erschließung und ggf. WC-Lösung.

Wenn Sie tiefer einsteigen möchten, passt hierzu mein Artikel zur Nutzungsänderung:
Bauantrag für eine Arztpraxis – ist eine Nutzungsänderung erforderlich?

Warum fehlen oft baurechtliche Genehmigungen?

• Historische Praxisgründungen „aus dem Bauch heraus“: Früher wurde häufig davon ausgegangen, dass eine „gewerbliche Nutzung“ genügt.
• Fehlende Information in der Vermietung: Vermieter, Makler oder Vorbesitzer haben die Genehmigungslage nicht sauber dokumentiert oder kommuniziert.
• Umbauten ohne Verfahren: Raumänderungen, Türen, Flure, Sanitär, Rettungswegführung oder technische Änderungen wurden umgesetzt, ohne dass die Genehmigungslage mitgezogen wurde.

Wann wird das Problem entdeckt?

• Bei Verkauf oder Übernahme: Käufer, Banken, Notare, Versicherer oder Berater fragen nach der Genehmigungslage.
• Bei Umbau, Erweiterung oder Nutzungsänderung: Sobald ein Bauantrag oder eine Anzeige erforderlich wird, wird die Historie relevant.
• Durch Hinweise oder Prüfungen: Beschwerden, Brandschau, Nachbarschaftsthemen oder behördliche Routine können Anlässe sein.

Risiken bei fehlender baurechtlicher Genehmigung

Ich formuliere bewusst vorsichtig: Nicht jeder Fall eskaliert. Aber die Risiken sind real – insbesondere, wenn ein Standort „an Kante“ geplant ist (Rettungswege, Stellplätze, Barrierefreiheit, Gebietszulässigkeit).

• Behördliche Auflagen: Nachforderungen, Nachweise, Anpassungen oder ein formales Verfahren zur Klärung der Nutzung.
• Zeit- und Kostenrisiko: Verzögerungen, Zusatzplanungen, Umbaumaßnahmen, Wiederholungsprüfungen.
• Vertragliches Risiko: Der Standort wird zum Verhandlungsthema (Kostenverteilung, Fristen, Verantwortlichkeit).
• Im Extremfall: Betriebseinschränkungen oder Nutzungsuntersagung, wenn Anforderungen nicht erfüllt oder Verfahren nicht nachgeholt werden.

So gehe ich in der Praxis vor – der 6-Schritte-Check bis zur Projektentscheidung

Wenn es um eine Entscheidung vor Mietvertrag, Kauf oder Praxisübernahme geht, arbeite ich in einer klaren Reihenfolge. Ziel ist eine belastbare Go-/No-Go-Einschätzung, bevor Vorplanungskosten ausufern.

Ergänzend habe ich meinen Ansatz zur frühen Risiko- und Kostenvermeidung als Checkliste ausgearbeitet:
Vorplanungskosten vermeiden: Mein 10-Punkte-No-Go-Check vor Mietvertrag und Praxis-Ausbau.
Der Beitrag ist als praktische Orientierung gedacht und hilft, typische Kostentreiber und Showstopper sehr früh zu erkennen.

1. Bauaktenlage klären: Gibt es eine Baugenehmigung, Nachträge, Abnahmen, Nutzungsänderungen, Nebenbestimmungen?
2. Nutzung und Gebiet prüfen: Passt die Praxisnutzung grundsätzlich zum Planungsrecht und zur Nutzungseinheit?
3. Quick-Check Brandschutz/Rettungswege: Treppenraum, Fluchtweglängen, Tür- und Flurbreiten, zweite Rettungswege, Rauchabschnitte.
4. Barrierefreiheit als Risikofilter: Zugang, Erschließung (Aufzug), WC-Optionen, Bewegungsflächen.
5. Stellplätze und Besucherlogik: Je nach Kommune kann das zum KO-Kriterium werden – oder zum Verhandlungspunkt.
6. Vertragliche Absicherung vor Unterschrift: Zuständigkeiten und Kostenverteilung sauber festlegen.

Zum Stellplatzthema passt ergänzend:
Stellplatznachweis für Arztpraxen – was gilt baurechtlich?

Lösungen: Was tun bei fehlender Baugenehmigung?

Die richtige Lösung hängt vom Einzelfall ab. Ich sehe in der Praxis vier typische Vorgehenswege:

1. Bestandsprüfung: Liegt eine Genehmigung als Praxis vor – oder lässt sich die Nutzung historisch belastbar nachweisen?
2. Frühe Abstimmung mit der Bauaufsicht: Ist eine nachträgliche Genehmigung möglich? Welche Unterlagen werden erwartet? Welche Themen sind kritisch?
3. Formalisierung über Nutzungsänderung oder Antrag: Wenn die Nutzung nicht gedeckt ist, ist ein sauberes Verfahren oft der einzige belastbare Weg – insbesondere vor Übernahme oder Kauf.
4. Einbindung von Fachleuten: Je nach Befund Architekt, Brandschutz, TGA, ggf. Fachanwalt – aber erst dann, wenn die Aufgabenstellung klar ist.

Hinweis: Ich ordne Risiken und Vorgehensoptionen strukturiert ein und unterstütze bei der Vorbereitung der nächsten Schritte. Eine rechtsverbindliche Bewertung oder Rechtsberatung erfolgt dabei nicht.

Vertragliche Absicherung – Minimalstandard aus Projektsicht

Wenn die Genehmigungslage unklar ist, halte ich vor Vertragsabschluss folgende Punkte für sinnvoll. Die juristische Ausgestaltung (Formulierungen, Bedingungen, Rücktrittsmechanismen) sollte im Zweifel rechtlich geprüft werden.

• Schriftliche Erklärung zur Genehmigungslage (was liegt vor, was nicht).
• Klare Kostentragung für Nachweise, Anträge und ggf. Umbauten (Vermieter vs. Mieter bzw. Verkäufer vs. Käufer).
• Fristen und Mitwirkungspflichten (Unterlagenbereitstellung, Zugänge, Ansprechpartner).
• Vertragliche Absicherung, z. B. über aufschiebende Bedingungen oder Rücktrittsmechanismen (rechtlich prüfen lassen).
• Regelung, wer das Planungs- und Genehmigungsrisiko trägt, wenn Behörden Auflagen erteilen.

Wenn Sie tiefer in die Grundlogik einer Nutzungsänderung einsteigen möchten:
Bauantrag für eine Arztpraxis – ist eine Nutzungsänderung erforderlich?

Fazit: Frühzeitige Klärung vermeidet Probleme

• Als Praxisinhaber sollten Sie prüfen, ob Ihre Praxisräume als Praxis genehmigt sind – spätestens vor Umbau, Verkauf oder Praxisübernahme.
• Als Käufer oder Übernehmer sollten Sie die Genehmigungslage vor Vertragsabschluss klären oder vertraglich absichern.
• Für Eigentümer und Investoren gilt dasselbe Prinzip: Ohne baurechtlich belastbare Nutzungsgrundlage wird die Entwicklung zum Gesundheitsstandort unnötig riskant.

Wenn Sie das Thema strukturiert angehen wollen, starten Sie mit meinem 10-Punkte-No-Go-Check:
Vorplanungskosten vermeiden: 10-Punkte-Check vor Mietvertrag und Praxis-Ausbau.
Das schafft eine belastbare Grundlage, bevor Detailplanung, Angebote und Vorleistungen in die Breite gehen.

Weiterführende Artikel

• Vorplanungskosten vermeiden: 10-Punkte-Check vor Mietvertrag und Praxis-Ausbau
• Bauantrag für eine Arztpraxis – ist eine Nutzungsänderung erforderlich?
• Stellplatznachweis für Arztpraxen – was gilt baurechtlich?
• Praxisplanung – Grundlagen für eine erfolgreiche Niederlassung