Wichtig: Das ersetzt keine Genehmigungsplanung, keine Statik und keine Fachplanung. Es ist ein pragmatischer, unabhängiger Realitätscheck, der den Rahmen absteckt und Risiken sichtbar macht.
Warum „das ist nur Renovierung“ in der Praxis oft nicht stimmt
Viele Mieter denken zunächst an Oberflächen, etwas Trockenbau und ein wenig Elektro. In der Praxis sind die kostentreibenden und terminrelevanten Themen jedoch häufig andere:
- Erschließung und Rettungswege
- Sanitär und Leitungsführung (inklusive Schächte, Gefälle, Kernbohrungen)
- Lüftung, Klima, Abluft und Technikflächen
- Elektro-Leistung, Unterverteilungen, IT-Infrastruktur
- Deckenhöhen, Unterzüge, Installationsraum
- Gerätespezifische Lasten, Strahlenschutz, Aufbereitung, Hygieneabläufe
- Vermieter-Schnittstellen und Verantwortungsabgrenzung
Wenn ich diese Punkte nicht früh sortiere, rutscht ein Projekt schnell in eine Planungsdynamik, die am Ende gegen die Realität läuft.
Mein 10-Punkte-No-Go-Check vor Mietvertrag und Ausbau
Ich nutze die folgenden 10 Punkte als strukturierte Checkliste. Je nach Projekt (Hausarzt, Zahnmedizin, Facharzt, MVZ, Therapie) sind die Gewichtungen unterschiedlich, die Logik bleibt jedoch gleich: Wenn ein bis zwei Punkte nicht lösbar sind, ist das Vorhaben entweder nicht machbar oder nur mit erheblichen Zusatzkosten und Zeitrisiken umsetzbar.
1) Zielbild und echte Maßnahmenabgrenzung
Ich kläre zuerst, was nachher wirklich funktionieren soll (Behandlungsplätze, Personal, Durchsatz, besondere Geräte, Aufbereitung, Eingriffe). Und ich kläre, was tatsächlich geplant ist (nicht nur „Wand versetzen“, sondern Türlagen, Sanitär, Technik, Leitungswege, Durchbrüche, RLT, Elektro). Wenn das Zielbild unscharf ist, entstehen später Scheinlösungen: Der Grundriss sieht gut aus, der Betrieb funktioniert nicht.
2) Erschließung und Rettungswege als Plausibilitätscheck
Ich prüfe, wie man hinein- und herauskommt, wie Fluchtwege geführt sind, wo Engstellen liegen und wie Treppenräume eingebunden sind. Das ist keine Brandschutzplanung, aber eine frühe Plausibilitätsprüfung der vorhandenen Struktur. Ein vermeintlich kleiner Eingriff kann eine Kettenreaktion auslösen, wenn Erschließung und Rettungsweglogik nicht zur Nutzung passen.
3) Barrierefreiheit und Patientenlogik
Ich bewerte Türbreiten, Bewegungsflächen, WC-Konzept, Wartebereich und Wegeführung. Nicht dogmatisch, sondern realistisch: Passt das zur erwarteten Patientengruppe und zur Nutzung? Wo entstehen Konflikte (Gegenverkehr, fehlende Pufferzonen, unklare Orientierung)? Wenn Barrierefreiheit erst spät „hineingezeichnet“ wird, wird es teuer und unruhig.
4) Sanitär, Leitungsführung, Gefälle, Schächte
Hier liegt häufig der größte Unsicherheitsblock: Wo sind Bestandsstränge? Welche Schächte gibt es wirklich? Welche Leitungslängen sind plausibel? Wo ist Gefälle für Abwasser möglich? Welche Kernbohrungen wären erforderlich? Wenn Sanitär nicht lösbar ist, ist der Grundriss am Ende zweitrangig.
5) Lüftung, Klima, Abluft und Außenluftführung
Ich prüfe, ob Technikflächen vorhanden sind und ob es Wege zur Fassade oder zum Dach gibt. Ich betrachte Schallschutzkonflikte und Nutzungen mit besonderer technischer Relevanz (Aufbereitung, Eingriffe, Labor, dichte Wartezonen). Viele Projekte scheitern nicht am Trockenbau, sondern an der Frage, wie Technik sauber in das Gebäude integriert wird und ob die Eigentümerstruktur das mitträgt.
6) Elektro-Leistung, Zähler, Unterverteilungen, Trassen
Ich kläre, ob die Anschlussleistung reicht und wo Unterverteilungen sinnvoll sitzen können. Ich schaue auf Steigetrassen und realistische Wege für IT, Netzwerk, Medizintechnik, Beleuchtung. Gerade in technisch dichten Nutzungen ist Elektro ein stiller Kostentreiber.
7) Deckenhöhen, Unterzüge, Installationsraum
Ich messe oder bewerte die reale lichte Höhe nach Abhangdecke und Technik. Ich identifiziere Unterzüge, die Wege und Raumfunktionen beeinflussen, und prüfe, ob ein Installationskorridor überhaupt möglich ist. Wenn Raumhöhen nicht passen, entstehen „gebastelte“ Lösungen, die sich im Betrieb und in der Gestaltung rächen.
8) Traglasten, Geräteaufstellung und Einbringung
Ich prüfe, ob schwere Geräte relevant sind, wo sie stehen sollen und wie sie eingebracht werden. Das ist keine Statikberechnung, aber ich will früh erkennen, ob ein Tragfähigkeitsnachweis oder Sonderlösungen zwingend sind. Bei gerätesensitiven Bereichen schaue ich auch auf mögliche Störquellen oder Schwingungsrisiken, sofern naheliegend.
9) Hygiene- und Betriebsabläufe als Realitätstest
Ich schaue, ob saubere und unsaubere Wege logisch abbildbar sind, ob Lager-, Personal- und Entsorgungsflächen vorhanden sind und ob die Betriebsorganisation zur Fläche passt. Ein Standort kann baulich funktionieren und trotzdem betrieblich unvernünftig sein. Das ist dann ein teurer Fehler, der erst nach Inbetriebnahme sichtbar wird.
10) Vermieter-Schnittstellen und Verantwortungsabgrenzung
Ich kläre, was Mietsache ist und was zum Ausbau gehört, wer welche technischen Leistungen trägt und wer welche Eingriffe freigibt (Fassade, Dach, Schächte, Kernbohrungen, Technikaufstellung). Wenn diese Abgrenzung fehlt, zahlt der Mieter oft indirekt zweimal: zuerst für Provisorien, später für Korrekturen.
Mini-Fallbeispiel (anonymisiert): Guter Grundriss, falsche Realität
Ausgangslage: Eine Praxis will eine angrenzende Fläche dazumieten. Der Entwurf wirkt plausibel, die Nutzung wird als „Modernisierung“ bewertet. In der Vorplanung sollen Tischler und Elektro bereits starten.
Mein Check zeigt in kurzer Zeit drei kritische Punkte:
- Sanitär: Der gewünschte neue WC-Standort liegt weit vom Strang, ein verfügbarer Schacht ist nicht vorhanden, Gefälle ist kritisch. Eine Lösung wäre nur über größere Eingriffe möglich.
- Klima/Lüftung: Es gibt keine saubere Außenluftführung. Dachzugang ist kompliziert, die Fassade sensibel. Ohne klare Vermieterfreigabe wird das zum Zeitrisiko.
- Erschließung: Eine Flurengstelle im Bestand begrenzt Türlagen und verhindert eine saubere Funktionslogik.
Ergebnis: Ich stoppe Vorplanung an den falschen Stellen, priorisiere zunächst Strang- und Technikklärung und setze erst danach Gewerkeplanung sinnvoll auf. Das spart Geld und verhindert, dass Angebote auf Basis eines später nicht umsetzbaren Layouts entstehen.
Welche Unterlagen ich für den Check brauche (und welche nicht)
Ich starte bewusst niedrigschwellig. Für den ersten No-Go-Check reichen typischerweise:
- Bestandsgrundrisse mit Maßstab und erkennbaren Wänden, Türen, Treppenhaus, Schächten (PDF ist ausreichend)
- Grobe Zielvorstellung: Räume und Funktionen, Patientendurchsatz, Personal, besondere Geräte
- Fotos oder eine kurze Begehung (wenn möglich)
- Hinweise des Vermieters zu Technik, Hausvorgaben oder Eingriffsbeschränkungen (wenn vorhanden)
Am Anfang brauche ich in der Regel nicht:
- ausformulierte Innenarchitektur- und Designkonzepte
- detaillierte Möblierungspläne
- Ausführungsdetails einzelner Gewerke
Ich will zuerst wissen, ob der technische und organisatorische Spielraum überhaupt existiert.
Ergebnislogik: Go, Go mit Risiken oder Stop
Nach dem Check ordne ich das Vorhaben in eine von drei Kategorien ein:
- Go: Der Rahmen passt, nächste Schritte sind klar definierbar.
- Go mit Risiken: Grundsätzlich möglich, aber zwei bis drei Punkte müssen als „Gate“ geklärt werden (zum Beispiel Technikführung, Vermieterfreigabe, Tragfähigkeitsnachweis).
- Stop: Mindestens ein zentraler Punkt ist nicht plausibel lösbar oder nur mit unverhältnismäßigem Aufwand umsetzbar.
Diese Klarheit ist entscheidend, weil Sie danach entscheiden können, ob Sie weiter investieren oder bewusst abbrechen.
So vermeiden Sie die Vorplanungskostenfalle
- Beauftragen Sie keine detaillierte Gewerkeplanung, bevor Sanitär, Technik und Erschließung plausibel sind.
- Fordern Sie früh eine klare Vermieter-Aussage zu Dach, Fassade, Schächten, Kernbohrungen und Technikaufstellung.
- Lassen Sie kritische Punkte als kurze „Gates“ benennen, bevor Sie in Layout-Optimierung und Detaildesign gehen.
- Arbeiten Sie mit einer Prioritätenliste: Was muss zuerst geklärt sein, damit Planung überhaupt Sinn macht?
Fazit
Wenn ich einen Standort bewerte, beginne ich nicht mit Design, sondern mit Machbarkeit und Risiken. Der 10-Punkte-No-Go-Check ist mein Werkzeug, um sehr früh zu verhindern, dass ein Projekt in die falsche Richtung teuer wird.
