Was müssen Ärzte und Zahnärzte beim Ausbau von Praxisflächen durch den Vermieter beachten?

Oder, was ist beim Erwerb oder Miete von Praxisflächen in Neubauprojekten gegenüber dem Bauträger oder Investoren zu beachten.

Fallstricke ergeben sich auf beiden Seiten. Für Sie als Mediziner:in ist es entscheidend, dass Sie die Spielregeln und Spielarten kennen, um nicht auf wichtige Dinge für Ihren späteren Praxisbetrieb verzichten zu müssen oder finanziell über Gebühr belastet zu werden.

Tipp: „Vertrauen ist gut, Kontrolle ist besser. Punkte die im Vorfeld durch Makler oder Vermietern versprochen wurden, jedoch zur Vertragsunterzeichnung nicht fixiert sind (bspw. Anlagen zum Mietvertrag)  werden nicht geschuldet.

Das heißt, Sie bekommen beispielsweise keine Klimatisierung, spezielle Wandbeschichtung und notwendige Datenleitungen oder müssen dafür zusätzlich kräftig zahlen.“

Bekanntlich wird mit Wasser gekocht und das Essen auch kälter gegessen. So simpel lässt sich auch bestätigen, dass sich der Schritt in neue Praxisräume für Sie als Nutzer:in und Investor:in langfristig wirtschaftlich rechnen muss.

Grundlage ist die vertragliche Einigung über die Anmietung oder den Kauf einer künftigen Praxisfläche. Nicht mehr und nicht weniger.

Ein Bestandteil der vertraglichen Einigung ist die inhaltliche und planerische Beschaffenheit sowie die finanzielle, zeitliche und rechtliche Sicherheit. Was zum Zeitpunkt der Vertragsunterzeichnung nicht fixiert und damit vereinbart worden ist, gilt im schlechtesten Fall als nicht geschuldet.

Für Sie als Nutzer:in besteht jedoch die vertragliche Verpflichtung zu einem definierten Zeitpunkt den Kaufpreis für eine vereinbarte Sache zu entrichten oder aber mit der monatlichen Mietzahlung zu starten.

Auf der anderen Seite verpflichtet sich Ihr Vertragspartner zur Herstellung und Vorhaltung einer Miet- oder Kaufsache in Form einer Nutzungseinheit = Praxisfläche.

Die rechtlichen Aspekte eines Praxismiet- oder Kaufvertrages sind anwaltlich zu prüfen und beraten zu lassen.

Traum-Praxisfläche bis Vollkatastrophe

Allein aus diesem simplen Umstand heraus lässt sich anschaulich erklären, weshalb die größte Anstrengung nicht in der „farblichen Auswahl von Bodenbelägen“ liegt, sondern in der vorvertraglichen Grundsteinlegung. Die vertragliche Definition, Beschreibung und Abgrenzung dessen, was Ihnen der Vermieter/Bauträger schuldet bestimmt darüber, für was Sie später über Jahre Mietzins oder Tilgungsraten bezahlen. Die Spanne reicht von Traum-Praxisfläche bis zu einer für den Praxisbetrieb nicht nutzbaren Vollkatastrophe. 

Auf Seite des Vermieter fehlen notwendigen Kenntnisse und Erfahrungen 

Zurück zu den notwendigen Grundlagen der vertraglichen Einigung über die Beschaffenheit einer Praxisfläche. Sie als Nutzer:in werden eventuell zum Mietvertrag Anlagen erhalten, welche die geschuldete Beschaffenheit textlich beinhalten. Oftmals wird hierzu eine Standardausbaubeschreibung für Wohnraum- oder Büroausbau verwendet, welche notdürftig mit Halbwissen an den späteren Praxisbetrieb angepasst wird. 

Mit den fixieren ist es jedoch so eine Sache, gerade für Bauträger oder Vermieter, die Ihnen den Praxisausbau schulden. Hier gilt das Motto, je weniger mit dem Nutzer-/Käufer:in vereinbart ist, desto freier die Auslegung und der spätere Bewertungsmaßstab zwischen dem geschuldeten SOLL und dem von Ihnen erwartenden IST. Danach kommen auch schon die Anwälte und Gutachter, welche zur Aufgabe haben den vertraglich geschuldeten Zustand festzustellen. So viel Zeit und Ausdauer haben Sie jedoch nicht, gerade mit Blick auf die Praxisgründung oder den längst terminisierten Praxisumzug.

Dies geschieht nicht immer aus wirtschaftlichen Zwängen oder Böswilligkeit. Oftmals fehlen der Immobilien- oder Bauwirtschaft das Gespür für Heilberufe sowie die notwendigen Kenntnisse und Erfahrung zur Errichtung einer medizinisch genutzten Einheit.

Unkenntnisse bestehen beispielsweise über grundlegende rechtliche Vorgaben, Normen, Verordnungen bis hin zu konstruktiven und Medizin-technischen Schnittstellen, die es inhaltlich, planerisch und wirtschaftlich im Vorfeld zu beachten gilt.

Tipp: „Meiden Sie einem Schnittstellen-Mischmasch namens „Bürostandard, alles was darüber hinausgeht ist Sache des Nutzers“…

Da Sie eine Praxisfläche mieten oder kaufen, zählt kein Bürostandard und zweitens lässt sich dies weder inhaltlich noch wirtschaftlich sauber trennen.“

Gehen Sie davon aus, dass ihr Gegenüber ebenso viel Erfahrung und Wissen bezüglich der rechtlichen Anforderungen an eine Praxisnutzung hat wie Sie. Ebenso muss oftmals erst ein Verständnis für Ihre spätere Arbeitsweise, Praxisorganisation und der grundlegenden Abläufe und Zonierung einer Praxis vermittelt werden.

Vermieter: „Ich habe einen Architekten, der macht dass….“

Falls ihr Gegenüber auf einen eigenen Architekten oder sonstigen fachlichen Ansprechpartner verweist, so gehen Sie hier auch davon aus, dass dieser nicht auf Sie gewartet hat und andere Dinge auf dem Tisch liegen hat als Ihre künftige Praxisfläche = Neuland.

Im besten Fall werden Sie gleich vom Vermieter oder Bauträger nach Ihren „Wünschen“, Anforderungen und rechtlichen Rahmenbedingungen für die Praxis gefragt. Sehr gut!, nehmen Sie dieses Angebot dankend an. Ja, Sie haben richtig gehört. Der Vermieter bietet Sie gleich um Ihre Nutzeranforderung.

Dies bedeutet folgende Dinge „must-have“ in den nächsten Tagen und Wochen beizubringen:

  • Machbarkeitsprüfung
  • Raumkonzeption-/Entwurfsplanung
  • Kostenschätzung
  • Projektzeitenplanung
  • Ausbaubeschreibung

Wenn Sie zahnärztlich unterwegs sind und bereits mit einem Dentaldepot eine Planungsvereinbarung getroffen haben, werden Sie mit diesem eine Raumkonzeption besprechen und als Ergebnis eine dentale Installationsfachplanung als Entwurf erhalten. Damit wird in der Regel der Punkt Raumkonzeption-/Entwurfsplanung und 50% der Ausbaubeschreibung abgedeckt. Die restlichen Punkte müssen separat initiiert werden.

In den humanmedizinischen Bereichen beschränkt sich die zuvor dargelegte Planung oftmals auf eine erste Raumkonzeption-/Entwurfsplanung durch einen Praxisplaner oder Einrichter. Auch hier werden in der Regel nicht alle der aufgeführten Punkte voll beantwortet.

Faustregel: Erst wenn Sie hinter jeden der genannten 5. Punkte „100% erledigt“ schreiben können, sind Sie sicher, alles erdenkliche für eine vertragliche Vereinbarung zum Praxisausbau-/ Neubau getan zu haben.“

Darüber hinaus verfügen Sie nun sehr früh über belastbare Projektinformationen, die Sie zur Finanzierung, Wirtschaftsplanung oder der individuellen Zeitplanung, beispielsweise der fristgerechten Kündigung bestehender Miet- oder Anstellungsverträge nutzen können.

Bis zum letzten Tag, vor der feierlichen Praxiseröffnung ist eine fortlaufende und aktuell gehaltene Projektzeitenplanung Gold wert.

Für Ihre individuellen Fragen zum Thema „Ausbau von Praxisflächen durch den Vermieter“ stehe ich Ihnen zur Verfügung.

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